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湖南法治報(bào)通訊員 崔詠 胡慧

隨著城市飛速發(fā)展，物業(yè)糾紛案件也持續(xù)增長(zhǎng)。望城2020年至2022年，法院受理物業(yè)糾紛案件從522件爆增至1943件，再到2509件，年均增速超90%。

為從源頭化解業(yè)主與物業(yè)管理之間的矛盾，望城區(qū)人民法院從本土特色出發(fā)，提出芝麻豆子茶工作法。從源頭上化解物業(yè)糾紛，將芝麻豆子般的物業(yè)小事，化解成茶香滿溢的安居樂業(yè)。

2023年，望城法院物業(yè)糾紛案件數(shù)比2022年下降約50%。今年上半年，物業(yè)糾紛案件數(shù)又比去年同期下降約20%。

合力“制茶”協(xié)同疏導(dǎo)

近年來(lái)，望城區(qū)法院將解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的思路由單一的司法裁判向多元共治、以案促治轉(zhuǎn)變。當(dāng)?shù)鼐用裣矏埏嬘弥ヂ槎棺硬?，解決物業(yè)糾紛也和芝麻豆子茶一樣，雖然是小事小案，也需匯聚各方力量，共同泡制出一杯和解之茶。

為了更有效地解決日益增長(zhǎng)的物業(yè)糾紛問題，望城法院采取了一系列措施。2023年5月至2024年8月，法院聯(lián)合區(qū)住保中心、區(qū)發(fā)改局、街道辦事處、社區(qū)及物業(yè)公司等單位，共同召開會(huì)議為解紛出謀劃策。

各單位對(duì)物業(yè)糾紛頻發(fā)的小區(qū)進(jìn)行把脈問診，找出問題根源，并制定相應(yīng)的解決方案。引導(dǎo)物業(yè)公司從傳統(tǒng)的管理型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)，分類處理業(yè)主的訴求。

協(xié)同治理機(jī)制的建立，使得法院能夠?qū)⒃趯徖戆讣^程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)管理問題及時(shí)反饋給相關(guān)單位。由相關(guān)單位督促物業(yè)公司進(jìn)行相應(yīng)的整改，從根本上解決問題。另一方面，當(dāng)相關(guān)單位在物業(yè)管理方面遇到法律難題時(shí)，也能及時(shí)咨詢法院，獲得專業(yè)的法律指導(dǎo)。

通過這種多部門協(xié)同作戰(zhàn)的方式，法院與相關(guān)單位各司其職，形成了強(qiáng)大的工作合力，不僅有效提升了物業(yè)糾紛的解決效率，還促使大量潛在的物業(yè)糾紛化解在前端。

望城區(qū)法院編制物業(yè)糾紛常見法律法規(guī)匯編。

聚首品茶消愁解憂

一張方桌，數(shù)張椅子，坐下來(lái)喝茶敘事，共商民生。2023年4月，法院聯(lián)合行政機(jī)關(guān)、物業(yè)公司在月亮島街道黃獅嶺社區(qū)召開化解物業(yè)糾紛聯(lián)席會(huì)議。業(yè)主與物業(yè)公司代表各抒己見，大家喝著芝麻豆子茶，解決繁瑣小糾紛。

針對(duì)黃獅嶺社區(qū)物業(yè)公司提交的100多份起訴業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴狀，各方代表詳細(xì)聽取了業(yè)主和物業(yè)公司的意見。法院聯(lián)合區(qū)住房中心、月亮島街道和黃獅嶺社區(qū)共同制定了針對(duì)性的解決方案。針對(duì)業(yè)主反映的客服人員服務(wù)態(tài)度問題，物業(yè)公司迅速制定了禮儀培訓(xùn)方案，以提升服務(wù)質(zhì)量；針對(duì)電梯故障頻發(fā)問題，物業(yè)公司立即制訂并落實(shí)定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，確保電梯運(yùn)行安全；對(duì)于房屋返水問題，物業(yè)公司與社區(qū)工作人員一道登門拜訪，共同協(xié)商維修方法。

不到一個(gè)月，一場(chǎng)蝶變?cè)谛^(qū)悄然發(fā)生。部分業(yè)主積極結(jié)清了欠繳的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司則撤回了100多份起訴狀，業(yè)主和物業(yè)公司之間的隔閡逐漸消除。

2024年8月，法院對(duì)黃獅嶺社區(qū)的物業(yè)公司進(jìn)行回訪。物業(yè)公司經(jīng)理反映，經(jīng)過物業(yè)公司與街道、社區(qū)的共同努力，困擾小區(qū)多年的停水問題和公共部分維護(hù)問題已經(jīng)徹底解決。公司也聽取了聯(lián)席會(huì)議的建議，每周設(shè)立一天經(jīng)理接待日，讓業(yè)主代表與物業(yè)經(jīng)理一同品茶，共話如何將小區(qū)建設(shè)得更好。

傾心“授茶”引導(dǎo)自治

授之以魚，不如授之以漁。為激活糾紛前端過濾機(jī)制，增強(qiáng)社區(qū)化解糾紛的能力。望城區(qū)法院多措并舉，搭建溝通聯(lián)絡(luò)的橋梁，促使各方充分釋放調(diào)解能量，將百姓心聲放在心尖上。

司法建議促提升，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量再升級(jí)。法院在審理物業(yè)糾紛中，發(fā)現(xiàn)某物業(yè)公司在綠化養(yǎng)護(hù)、日常保潔等方面提供的服務(wù)存在瑕疵，酌情判決對(duì)物業(yè)費(fèi)打折交納。做出判決后，物業(yè)公司仍向法院提起批量訴訟。對(duì)此，法院向物業(yè)公司發(fā)出司法建議書，要求物業(yè)公司積極配合法院做好調(diào)解工作，建議物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增加業(yè)主自主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的積極性。司法建議書發(fā)出后，物業(yè)公司積極回應(yīng)，提交的批量訴訟案件中，近50%的案件在訴前成功調(diào)解。

巡回審判化糾紛，芝麻豆子茶消火氣。對(duì)于大批量起訴的物業(yè)案件，法院選擇典型性案件，將法庭搬到小區(qū)巡回審判。物業(yè)公司與業(yè)主充分表達(dá)意見，法官居中聽取，現(xiàn)場(chǎng)普法，起到了審理一起、教育一片的良好效果。庭審結(jié)束后，法官泡上一杯芝麻豆子茶，邀請(qǐng)雙方繼續(xù)調(diào)解，一下子把火氣沖得煙消云散。雙方坐在兩邊，聽取法官就相關(guān)問題逐一答疑，并結(jié)合各方反饋提出意見建議和化解方案，最終形成調(diào)解意見。

普法宣傳入人心，攜手共建和諧家園。法院通過發(fā)放宣傳冊(cè)、制作普法小視頻等方式，線上結(jié)合線下進(jìn)行普法宣傳。2024年，望城法院針對(duì)物業(yè)糾紛常見法律問題印制宣傳冊(cè)，編制物業(yè)糾紛常見法律法規(guī)匯編，在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放宣傳冊(cè)，并發(fā)送至業(yè)主微信群，受到街道、社區(qū)和物業(yè)公司的一致好評(píng)。首次印刷的1000份宣傳冊(cè)不到兩周便發(fā)放完畢，不少社區(qū)、物業(yè)公司自行加印或制成展板進(jìn)行普法宣傳?！坝辛朔ㄔ旱男麄鲀?cè)，我們社區(qū)每周的12345投訴明顯少了好幾件。”白沙洲街道響堂灣社區(qū)干部對(duì)法院的宣傳普法連聲稱贊。

下一步，望城法院將繼續(xù)深化完善芝麻豆子茶工作法，不斷探索更多元、更高效、貼近民生的糾紛解決機(jī)制，努力為建設(shè)現(xiàn)代化新望城營(yíng)造更和諧穩(wěn)定的環(huán)境。

責(zé)編：譚好

一審：譚好

二審：伏志勇

三審：萬(wàn)朝暉

來(lái)源：湖南法治報(bào)